Cuando termina un contrato de arrendamiento no basta con entregar las llaves

 

Cuando termina un alquiler no basta con entregar las llaves y recuperar la fianza

Cada año se firman en España miles de contratos de alquiler  pero ¿qué sucede cuando el alquiler termina? De la misma manera que cuando se quiere alquilar una vivienda, arrendador y arrendatario firman un contrato de arrendamiento, cuando este concluye, es necesario que propietario e inquilino firmen otro documento que fije las cláusulas del fin de dicho acuerdo.

Esto, que puede parecer bastante evidente, no lo es para más del 50% de propietarios e inquilinos, puesto que no firman ningún tipo de documento al finalizar el alquiler, "en la mayoría de los casos por desconocimiento y se arriesgan a posibles problemas en el futuro, . El fin de contrato es un documento en el que se dan por cerradas y terminadas las obligaciones que puedan haberse fijado al iniciar dicho alquiler y liberan a cada una de las partes de las responsabilidades contraídas.

La ley no exige expresamente firmar un documento cuando se finalice el alquiler de una vivienda. No obstante, señalan, que es un trámite muy recomendable para evitar problemas en el futuro.

Pero ¿por qué es tan importante? Este acuerdo debe recoger algunos puntos esenciales como que la vivienda ya está vacía y que el propietario es libre para recuperar la gestión de su inmueble; debe reflejar si existen obligaciones pendientes por parte del inquilino (por ejemplo el pago de recibos de suministros, etc.) o la devolución de la fianza de forma total o parcial, en función de si retiene el líquido necesario para hacer frente a algún tipo de reparación o deuda pendiente".

¿Qué debe recoger?

Los agentes de la Propiedad Inmobilaria colegiados, por su experiencia recogen otros muchos aspectos con el objetivo de evitar futuros problemas entre inquilinos y propietarios.

Así, por ejemplo, lo que es importante plasmar en dicho documento si existen o no deudas pendientes o cantidades a liquidar, cómo y cuándo se devolverá la fianza, el estado en el que queda el inmueble.

Un documento que va más allá y que suele ser más garantista que el que se firma entre particulares, porque prevé situaciones o trata de salvaguardar al propietario ante futuros problemas o desperfectos de la vivienda. Nos hemos encontrado con casos en los que el inquilino había pirateado el suministro eléctrico y el propietario no se dio cuenta hasta varios meses después. En estos casos, haber firmado un documento como el que comentamos salvaguarda los intereses del dueño de la vivienda y evita posteriores reclamaciones o desacuerdos entre las partes.

Uno de los aspectos más importantes que debe contener dicho contrato, es “la fecha a partir de la cual el inquilino queda libre de la obligación de pagar la renta, pero también es muy recomendable hacer una revisión conjunta, inquilino y propietario, sobre el estado del inmueble a su entrega”.

¿Cuándo hay que firmar este acuerdo?

La firma de este documento debe realizarse siempre que concluya la relación comercial entre un inquilino y el propietario, sea cual sea el motivo por el que se llegue a esta situación. Tanto si el contrato llega a su fin, y una de las partes no quiere renovar el acuerdo, como si una de las partes decide -y los supuestos legales le permiten- interrumpir esta relación antes de que el contrato expire, es importante firmar este documento por ambas partes.

Si llega el día de la finalización del contrato y ninguna de las partes está interesada en renovar, pues previamente así se ha acordado, solo queda comprobar el estado del inmueble para proceder a la devolución de la fianza y los depósitos de garantía y realizar un documento de entrega de llaves. Además, antes de dejar el inmueble, el inquilino deberá sacar todas sus pertenencias, así como sanearlo y devolverlo en las mismas condiciones en las que se le entregó al único del alquiler. En caso de desperfectos, impagos en renta o suministros, la propiedad podrá descontar de la fianza la cantidad equivalente o su totalidad

Existen varios tipos de fin de contrato:

1.- Acuerdo de terminación de contrato de alquiler con liquidación. Este es el caso habitual, donde la relación entre arrendador y arrendatario finaliza por completo, sin que quede pendiente ninguna obligación para las partes. Con este acuerdo se expresa la conformidad de propietario e inquilino con la terminación del  Alquiler de la vivienda,  sin que procedan posteriores reclamaciones  por este tema.

2.- Acuerdo de terminación de contrato con retención de fianza. En este caso, aunque se firma el fin del contrato, no concluye totalmente la relación entre inquilino y propietario, pudiendo quedar obligaciones pendientes. Es el caso, por ejemplo, de la imposibilidad de cuantificar los importes (recibos pendientes, facturas en tramitación, etc.) en el momento de la terminación del arrendamiento, o bien porque no se ha conseguido llegar a un acuerdo al respecto.

Tal y como explican los expertos, en dicho documento, al igual que en el contrato de alquiler, deben aparecer identificados arrendador y arrendatario. Sin embargo, Jesús Duque destaca que también es importante tener en cuenta al avalista. En el caso de los jóvenes que se trasladan a otra ciudad a estudiar, o que alquilan por primera vez, es frecuente que cuenten con los padres como avalistas. Esta figura se compromete a pagar cualquier posible deuda en el caso de que los inquilinos no puedan hacerles frente .

Confía siempre en profesionales inmobiliarios colegiados y expertos que te asesorarán y te redactarán todos los documentos pertinentes.

Api Agustín León en

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El Supremo declara obligatoria la visita del perito en las comprobaciones de valores

Desde hace muchos años se viene exigiendo a la Administración la visita del perito en las comprobaciones de valores. Sin embargo, y a pesar de existir muchas sentencias del Tribunal Supremo que exigían dicha visita, la Administración se las ha apañado en los últimos años, para eludir tal requisito. Y ello, a veces, con la connivencia de algunos Tribunales administrativos y judiciales. Pues bien, el Supremo acaba de ratificar la obligatoriedad de tal visita en una sentencia importante, de 21-1-2021, que comentamos a continuación. 

LA CUESTIÓN PLANTEADA AL TRIBUNAL SUPREMO

Mediante Auto de 6-3-2020, se consideró que existía interés casacional, para “Aclarar, matizar, reforzar -o, eventualmente, corregir o rectificar- la doctrina ya fijada sobre la exigencia de que el perito visite el inmueble que es objeto de valoración. Precisar, en su caso, en qué supuestos se encontraría justificado y no perjudicaría la correcta motivación de la valoración administrativa de un inmueble que el perito de la Administración no visitase el mismo para individualizar la valoración realizada.”

A priori, podría parecer innecesaria dicha aclaración. Y ello, porque la exigencia de la visita del perito había sido declarada en muchas sentencias del Tribunal Supremo. Especialmente, en la sentencia de 23-5-2018 (recurso 4202/2017). En ella, el Alto Tribunal afirmó que su doctrina sobre la exigencia de la visita personal al inmueble comprobado, aun referida en principio al método del dictamen de peritos, podía trasladarse sin violencia conceptual a cualquier medio de comprobación, en la medida en que con él se busque obtener el valor real de los inmuebles. 

A pesar de ello, la Administración venía resistiéndose a realizar la preceptiva visita. De esta surrealista situación dimos buena cuenta. Y pusimos de manifiesto cómo, en Comunidades Autónomas como Canarias, o Cataluña, el perito sólo iba al inmueble si así lo solicitaba expresamente el contribuyente. Y con riesgo, además, de entenderse que éste prestaba conformidad a la valoración sin visita del perito, si nada manifestaba en el plazo conferido al efecto.

A QUÉ MÉTODO DE VALORACIÓN SE REFIERE EL TRIBUNAL SUPREMO

En el caso planteado ante el Tribunal Supremo, se realizó al contribuyente una comprobación de valores conforme al método del dictamen de peritos (57.1.e, LGT).

Sin embargo, consideramos que no se puede concluir que la doctrina fijada por esta sentencia de 21-1-2021, se refiere tan solo a la visita del perito en este método de comprobación. Y que dicha visita no es exigible en otros métodos de valoración.

Ello iría en contra de lo manifestado por el propio Tribunal Supremo en la sentencia de 23-5-2018, antes referida. Y así se encarga de recordarlo el Tribunal Fundamento de Derecho Primero de la sentencia: “No podemos prescindir, además, para la resolución de este recurso de casación, de nuestra muy reiterada jurisprudencia que, en interpretación de lo establecido en el artículo 57.1.b) LGT, considera que el establecimiento de coeficientes multiplicadores sobre el valor catastral no satisface las exigencias para el establecimiento del valor real de los inmuebles… En esencia, nuestra doctrina al respecto lo que exige es la individualización de la valoración del elemento patrimonial sometido a avalúo, mandato que alcanza también a la valoración pericial cuando se trata de establecerlo a efectos de determinar la deuda tributaria.”

Por ello, consideramos que la visita del perito, es decir, la realización de una actuación estrictamente comprobadora sobre el inmueble, es exigible en cualquier medio de comprobación. Y no solo en el del dictamen de peritos.

FINALIDAD DEL DICTAMEN DE PERITOS

Seguidamente, el Tribunal analiza la finalidad que tiene el dictamen de peritos, como forma de tener un criterio técnico sobre la valoración del inmueble.

Por ello, considera que la valoración de la Administración “no es útil ni necesaria cuando el perito no aporta un criterio fundado en su experiencia o destreza excluidas al órgano decisor, sino que se limita a aplicar tablas, comparaciones o datos generales que podría establecer para cada caso cualquier otro funcionario, aunque careciera de la solvencia técnica exigible al perito.”

Ésta es, por tanto, y no otra, la finalidad de la valoración técnica de la Administración. Y es que, afirma el Supremo, “No se trata, sólo, de considerar que sin la visita personal del perito no cabe dar por supuestas las afirmaciones que requieren una observación o constatación directa, como el estado de conservación del inmueble, la existencia de reformas, la calidad de los materiales, etc.”

Por ello, la exigencia de visita del perito, va mucho más allá del reconocimiento personal del estado de conservación, calidades y materiales del inmueble a comprobar.

Feroz crítica a las valoraciones basadas en tablas y en valores de venta de inmuebles

En este punto, el Supremo, desatado, critica sin piedad la práctica administrativa habitual de valorar los inmuebles en base a tablas y bases de datos, sin examinar el inmueble. Así, afirma que “para examinar unas tablas o verificar el valor de venta de inmuebles que se dicen similares en su valor a aquellos de cuya estimación económica se trata, no se precisa ser perito técnico, pues bastaría que cualquier otro funcionario sin la titulación debida comprobase que los valores en venta son semejantes, lo que hace totalmente superflua la presencia de un experto técnico.”

Y recalca que tales reglas y tablas específicas “no han sido creadas para mayor confort personal de los técnicos de la Administración ni para comodidad de la Administración a la hora de gestionar de modo masivo los tributos, ni para que por aquellos se adivinen ciertas características de los inmuebles que sólo se pueden conocer mediante una comprobación de visu.”

Todo lo anterior lleva al Supremo a confirmar que la visita del perito es “regla general imperativa e inexcusable, cuya excepción ad casum, por tanto, ha de ser rigurosamente justificada.”

CUANDO EL CONTRIBUYENTE TRIBUTA CONFORME A LOS VALORES OFICIALES DE LA COMUNIDAD

Por último, el Supremo analiza el caso de los contribuyentes que, a pesar de haber declarado conforme a los valores oficiales, reciben una comprobación de valores.

Y el Supremo es tajante, considerando que, en estos casos, se vulnerarían principios como el de buena fe, sujeción a los actos propios y confianza legítima. Así, afirma el Supremo que “si el contribuyente se somete a los valores presuntivos aprobados con carácter general por la Administración, dando lugar a una cantidad determinada, no es posible efectuar una ulterior comprobación, por virtud de la cual se experimenta una muy notable elevación del valor real sobre el que va a efectuar su liquidación la Administración, sin infringir por su base misma los principios de buena fe; de sujeción a los actos propios -venire contra factum proprium non valet-; el de confianza legítima y, como síntesis y coronación de todos ellos, el principio de buena administración, de aplicación constante por esta Sala.”

Y esta regla solo admite dos excepciones. La primera, es que la Administración demuestre, y argumente, que el contribuyente se equivocó al valorar el inmueble conforme a esos valores oficiales. Ello ocurrirá, por ejemplo, si se trata de algunos de los inmuebles expresamente exceptuados por la Orden que haya aprobado dichas valoraciones.

La segunda es que la Administración justifique y motive el error de las propias tablas o estimaciones globales aprobadas por ella misma.

DOCTRINA CASACIONAL FIJADA POR EL TRIBUNAL SUPREMO

Como consecuencia de todo lo anterior el Supremo acuerda “ratificar, mantener y reforzar nuestra doctrina constante y reiterada sobre la necesidad de que el perito de la Administración reconozca de modo personal y directo los bienes inmuebles que debe valorar, como garantía indispensable de que se tasa realmente el bien concreto y no una especie de bien abstracto, común o genérico.”

Y, seguidamente, da las pautas de cómo debe ser la valoración pericial.

Así, considera que, en primer lugar, debe razonarse individualmente, y caso por caso, por qué resulta innecesaria, de no llevarse a cabo, la obligada visita personal al inmueble.

En segundo lugar, y cuando se utilicen valores de venta de inmuebles semejantes, por comparación o análisis, han de identificarse exactamente las muestras obtenidas. Y ello, en la forma establecida en su día por el TEAC, en resolución de 19-1-2017 (00/5240/2016)

Por último, cuando el contribuyente haya declarado conforme a los valores de referencia aprobados por la propia Administración, debe probarse el error de tales valores, y el por qué de su corrección. O el desacierto del contribuyente al utilizarlos, porque no le eran aplicables.

¿CÓMO AFECTA ESTA SENTENCIA A LOS CONTRIBUYENTES?

Estamos ante una sentencia importante, que puede utilizarse para anular todas aquellas comprobaciones de valores en las que el perito no haya visitado el inmueble, sin haberse justificado las razones de tal ausencia de visita.

Y ello, consideramos, en el caso de que la comprobación se haya realizado conforme al método del dictamen de peritos (57.1.e, Ley General Tributaria). Pero también si se lleva a cabo a través de cualquier otro método en el que no hay un reconocimiento personal del inmueble. Sino que la valoración se ha llevado a cabo en base a tablas o comparación de valores de inmuebles

Moratoria en los alquileres de locales . Covid 19

 Se ha publicado en el BOE el Real Decreto Ley 35/2020 que incluye nuevas medidas para ayudar a las empresas. Te contamos cómo solicitar la moratoria o reducción del alquiler.

¿En qué consiste la nueva medida sobre los arrendamientos de locales?

Esta medida se ha reclamado por las asociaciones de empresarios desde hace meses, ya que el pago del alquiler mensual está siendo una carga imposible de afrontar para muchos autónomos, que ven su negocio cerrado o con ventas bajo mínimos desde hace meses.

La norma contempla una reducción temporal de la renta o una moratoria del pago. A continuación vemos todos los detalles.

¿Qué reducción del alquiler del local puedo solicitar?

Si no hubiera ya un acuerdo previo, según el artículo 1 del RD Ley, podrás solicitar una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma (RD 926/2020), si tu arrendador es un gran tenedor.

Es decir, si se trata de una empresa pública o persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados. Estarían excluidos del cómputo de inmuebles los garajes y trasteros.

La reducción del alquiler podrá solicitarse durante el estado de alarma  y adicionalmente, durante los 4 meses siguientes, tras el estado de alarma.

El estado de alarma comenzó el 25 de octubre y finalizaría el 9 de mayo, a no ser que es estableciese otra prórroga.

¿Qué moratoria del pago del alquiler del local podrías solicitar?

Si tu arrendador es un gran tenedor, otra alternativa sería solicitar una moratoria del pago del alquiler del local durante el período que dure el estado de alarma o sus prórrogas.

Igualmente se podrá extender hasta 4 mensualidades tras el estado de alarma.

Este aplazamiento no conllevará ningún tipo de penalización, ni intereses, a partir de la mensualidad que se deje de pagar.

El pago de las cantidades aplazadas se podrá realizar durante 2 años, a contar desde el fin de la moratoria, siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o sus prórrogas.

Para ello, se repartirán los importes aplazados de forma proporcional a lo largo del período.

No se incluirán en la moratoria los gastos derivados de los servicios de mantenimiento o de otro tipo, que se hayan incluido en el contrato de alquiler y que debas abonar.

No estarían obligados a aplicar estas medidas los arrendadores que se encuentren en concurso de acreedores.

O, si como consecuencia de aplicar las medidas, pudieran encontrarse en probabilidad de insolvencia. Tendrían que poder acreditarlo.

¿Qué requisitos debo cumplir para solicitar la moratoria o reducción del alquiler del local?

Según el artículo 3, podrán solicitar estas medidas las empresas que cumplan estos requisitos:

Requisitos para los autónomos:

• Haber estado afiliado y en situación de alta el 25 de octubre (fecha de declaración del estado de alarma).

• Que tu actividad haya quedado suspendida por el RD 926/2020 (estado de alarma) o por órdenes de las Autoridades competentes.

• Si tu actividad no se ha visto directamente suspendida por el estado de alarma, acreditar una reducción de la facturación de al menos un 75% en el mes anterior al que se solicita la moratoria o reducción.

Para ello, se comparará tu facturación con la media mensual del mismo trimestre en el año anterior.

Requisitos para las Pymes:

• No superar los límites del artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital.

Si reúnes durante 2 ejercicios consecutivos, dos de las siguientes circunstancias no podrías acceder:

Tener más de 50 trabajadores, que las partidas de activo no superen más de 4 millones de € o que el importe neto de tu cifra anual de negocios no supere los 8 millones.

• Que tu actividad haya quedado suspendida por el estado de alarma u otras órdenes de la Autoridad competente.

• Si tu actividad no está suspendida, al igual que los autónomos, podrás acreditar una reducción del 75% de la facturación.

Las personas que se beneficien de alguna de estas medidas sin reunir los requisitos serán responsables de los daños y perjuicios que causen y los gastos generados.

¿Cómo puedo solicitar una moratoria o reducción del alquiler del local?

Para solicitar la moratoria o reducción del alquiler, tendrás que formalizar una solicitud a tu arrendador a partir del 24 de diciembre, fecha de entrada en vigor de la norma.

Además, deberás acreditar que reúnes los requisitos que veíamos anteriormente:

• En el caso de sufrir una reducción de facturación, tendrás que aportar una declaración responsable donde conste la reducción en relación a la facturación media trimestral.

El arrendador podrá solicitarte que le muestres los libros contables para justificarlo.

• Si está motivado por una suspensión de actividad, se acreditará mediante un certificado de AEAT o de la entidad competente que haya autorizado las medidas.

El arrendador tendrá un plazo de 7 días hábiles para comunicarte su decisión.

La medida aceptada por el arrendador se aplicará a partir de la siguiente mensualidad.

En el caso de que no te haya contestado en plazo, se aplicaría la medida que hayas solicitado.

¿Puedo solicitar un aplazamiento del pago del local si mi arrendador no es un gran tenedor?

Siempre que cumplas los requisitos que hemos visto y no hayas pactado un aplazamiento o rebaja ya, podrás solicitar a tu arrendador un aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta antes del 31 de enero.

También sería posible disponer de la fianza entregada como pago total o parcial de alguna de las mensualidades.

Si dispones de la fianza para el pago, más adelante tendrás que reponer ese importe en el plazo que reste de la vigencia del contrato o como máximo antes de 1 año.

El Gobierno cuela una subida de impuestos a quien tenga una vivienda en el proyecto de ley contra el fraude fiscal

 

El proyecto de ley contra el fraude fiscal aprobado por el Consejo de Ministros este martes incluye entre su batería de medidas una subida de impuestos 'oculta' para los propietarios de vivienda o aquellos que hereden un inmueble.

La ministra de Hacienda, María Jesús Montero, la presentó en la rueda de prensa posterior como una reforma para dar seguridad jurídica a contribuyentes y administraciones tributarias en la valoración de los bienes afectados por tres impuestos: sobre el Patrimonio (IP), sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), y Actos Jurídicos Documentados (IAJD). En la realidad del día a día, para los ciudadanos de a pie, representará una subida real de estos impuestos.

Tal y como señala Álvaro Beñarán Arocena, socio de Fiscal en la firma PKF Attest, la tributación asociada a las propiedades inmobiliarias es compleja porque todos los impuestos parten del valor del inmueble. “Todos los impuestos asociados al valor del inmueble tradicionalmente han tenido una gran litigiosidad con la Administración porque parten de un concepto jurídico indeterminado como es cuánto vale el bien”, indica.

Una muestra del caos actual. El impuesto sobre transmisiones patrimoniales entre particulares habla de “valor real”; el IVA, del “importe de la contraprestación”; Sucesiones y Donaciones, de “valor real”; el Impuesto sobre el Patrimonio, del “mayor del valor catastral, el comprobado por la Administración o el valor de adquisición”; y los impuestos locales (IBI y la plusvalía municipal), de “valor catastral”.

“Las propias normas fiscales no son homogéneas y aquí llevamos los fiscalistas discutiendo con la Administración toda la vida”, admite Álvaro Beñarán. Incluso existe el procedimiento de Tasación Pericial Contradictoria previsto en la ley cuando la Administración quiere cuestionar la valoración de un bien que sirva de base imponible para un impuesto.

Pues bien, “en aras de la seguridad jurídica, en el caso de bienes inmuebles, el valor de referencia del Catastro se convierte en la base imponible de los tributos patrimoniales, de forma objetiva”, indica el proyecto de ley aprobado. Traducido al castellano, será el Catastro quien diga cuánto vale tu casa para pagar los tres impuestos mencionados y así evitar conflictos en los tribunales.

Lo que deja claro Hacienda es que esta norma no afecta de ningún modo a los impuestos que usan el valor catastral como base imponible. Estos son, por ejemplo, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU o también conocido como la plusvalía) o el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Subida de impuestos

La posibilidad de elegir entre el valor de compra o el valor de catastro genera muchas dudas al propietario y a los tribunales, que no sabían cuál era el valor real. En el primer caso, porque en muchas ocasiones el precio que indica la escritura de compraventa no corresponde con lo que ha pagado el comprador. Además, si una persona hereda una vivienda adquirida hace 30 años, el precio en la actualidad seguramente será mucho más elevado.

En el segundo, porque el valor catastral muchas veces es mucho más bajo que el actual. “Lo normal es que el valor catastral de las viviendas suponga el 50% del valor real de la finca”, afirma un funcionario experto en la materia consultado por este medio.

Esta medida, aprobada, según el Gobierno, para clarificar procesos administrativos y judiciales, tiene un lado oscuro.

El director del Servicio de Estudios de Reaf, Rubén Gimeno, explica a Invertia que “este nuevo valor va a subir mucho la valoración de los inmuebles a efectos de los impuestos”. “Esto puede provocar que los valores del mercado de los inmuebles el Catastro los actualice de repente y por tanto haya gente que antes no tenía que pagar el Impuesto de Patrimonio y ahora sí”, aclara.

¿Cómo calculará el valor?

Esa es la pregunta del millón. Todos los expertos consultados por Invertia coinciden en que actualizar el valor real del inmueble para pagar estos tres impuestos acarreará una subida en el pago para los propietarios. Sin embargo, se desconoce cómo el Catastro hará el cálculo de esta nueva referencia.

Fuentes de Hacienda indican a que “ese valor de referencia de cada inmueble se fijará por catastro mediante un procedimiento administrativo garantista basado en todas las compraventas de inmuebles realizadas ante fedatario y calculado con unas reglas técnicas justas y transparentes”. Muy claro.

Para aportar mayor credibilidad, el ministerio que dirige María Jesús Montero asegura que “este nuevo uso del valor de referencia cuenta con el apoyo de las Comunidades Autónomas de forma unánime”. Además, expone, “la norma que se presenta es fruto del consenso alcanzado en el Consejo Superior para la Dirección y Coordinación de la Gestión Tributaria, órgano interadministrativo en el que están representadas las CC. AA., junto con el Ministerio de Hacienda y la Agencia Tributaria”. Todos los que recaudan.

“Que el valor de referencia sea fijado por la propia Administración en función de la Dirección General del Catastro ya me asusta porque unilateralmente va a fijar el valor de referencia a través de sus propios servicios sin saber qué criterios va a utilizar”, admite Álvaro Beñarán. Supone “más intervencionismo, cuando lo justo sería el valor de mercado que fijan las dos partes”.

Además, expone socio de Fiscal en PKF Attest, “habrá inmuebles fáciles de valorar porque hay oferta y demanda, y otros donde el mercado es muy limitado y no habrá capacidad de hacer una valoración acorde con el valor de mercado”.

Hay algunas comunidades autónomas que han aprobado bonificaciones sobre estos impuestos. Esta medida no afecta a las deducciones, aunque sí en el resultado final a abonar en la agencia liquidadora. “Al ser más alto el nuevo valor de referencia, más vas a pagar aunque luego apliques la bonificación”, asegura Rubén Gimeno.

Buen intento, pero inviable

“Todo lo que sea mejorar el sistema que tenemos ahora, homogeneizar el valor del inmueble, me parece bien; ganamos en seguridad jurídica”, afirma el socio de Fiscal en PKF Attest. “Cualquier fiscalista va a estar encantado con tener un único valor asociado a toda la tributación referida a los inmuebles”, asegura.

“El intento me parece loable, muy positivo sin duda; ahora, esto requeriría una actualización continua y permanente del valor de referencia”, resume Álvaro Beñarán Arocena. "¿Va a reflejar el valor de referencia con exactitud y agilidad las variaciones del precio en el tiempo? Si dependemos del funcionamiento de la Administración o del precedente del Catastro, ni mucho menos, porque no tiene medios”, concluye.

   

La compra del copropietario de parte de la vivienda al otro dueño está exenta del pago de ITP ( Derechos Reales)

 

La Dirección General de Tributos  (DGT) considera exenta en el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) la compra de la parte de la vivienda al otro copropietario, a cambio de compensarle con dinero. En el caso resuelto la propiedad del inmueble se repartía entre dos hermanos que querían disolver la comunidad de bienes (o extinción de condominio).

Así, la DGT en resolucion vinculante V2165-20  concluye que la disolución de una comunidad de bienes sobre una vivienda que no realiza actividad empresarial y en la que uno de los propietarios se adjudica toda la casa compensando al otro propietario con dinero, tributará sólo por el concepto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y no por el ITP.

En cuanto al ITP, Tributos afirma que la división solo estará no sujeta cuando cada copropietario reciba lo mismo en la división o cuando, siendo dicha división imposible (caso de un único inmueble), se compense al otro en metálico. En este punto, cuando haya varios inmuebles a repartir, Tributos afirma que deberán buscarse los lotes más equivalentes posibles. Y que de no hacerlo así, habría exceso de adjudicación para el que recibe más bienes de los que le corresponden, y habría que tributar en el ITP.

Hemos de recordar que una sentencia reciente del TSJ de Cataluña considera que, una vez se constata que no es posible llegar a un reparto equitativo (dos inmuebles de muy distinto valor), daría igual que el exceso sea de mayor o menor importe. Por eso, no habría problema en adjudicar los dos inmuebles al mismo propietario, y dejar al otro sin nada.

La base imponible del AJD (que grava el documento notarial) por la disolución de la comunidad de bienes será la parte en el valor del referido inmueble correspondiente al propietario o copropietarios, cuya participación desaparece en virtud de tal operación, y es adquirida por el otro cotitular. Veámoslo con un ejemplo: si el inmueble vale 100.000 euros, el 1,5% del AJD se aplica a 50.000 euros, ya que la otra mitad (los otros 50.000 euros) pertenecen al otro copropietario.

Ahorro en el IRPF

La Ley del IRPF establece que no hay ganancia o pérdida patrimonial en caso de disolución de la comunidad de bienes, salvo que se actualice el valor del inmueble. En caso de actualización, el contribuyente que no se adjudique la vivienda, pero reciba una compensación económica superior al valor que tenía el inmueble cuando lo compró o heredó, deberá tributar en el IRPF.

Por ejemplo, es el caso de una vivienda comprada por dos hermanos por 120.000 euros. Cada uno será propietario del 50% de la casa por valor de 60.000 euros cada uno. Si al cabo de los años, uno de los hermanos se queda con el 100% de la casa valorada en 180.000 euros, la compensación que cobrará el otro será de 90.000 euros, es decir, 30.000 euros más que su valor de compra. Este incremento de valor debe tributar en el IRPF.  

“Frente a este criterio se han revelado diversos Tribunales Superiores de Justicia, como el del País Vasco, o el de la Comunidad Valenciana. Consideran que la Ley del IRPF prohíbe actualizar valores en una disolución de comunidad. Y que, por tanto, si esto se hace, no tendrá implicaciones en el IRPF, ni habrá ganancia”, . También añade que hay otros tribunales, como el de Andalucía, que son contrarios a este criterio y son favorables al criterio de la Agencia Tributaria.

Hemos de recalcalar que el Supremo se pronuncie sobre esta cuestión, los contribuyentes están en su derecho de solicitar la rectificación de la autoliquidación de IRPF y la devolución de ingresos indebidos.

Mas información en Api Agustin León Calero, Expertos fiscales inmobiliarios 615 486 559 

El Gobierno presenta el índice de precios del alquiler para regular los "abusos" de las rentas

El ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbaa, José Luis Ábalos, ha puesto en marcha el índice de precios de alquiler que, según consta en el acuerdo de coalición, se comprometió a elaborar para que comunidades y ayuntamientos que lo deseen puedan declarar qué zonas están "tensionadas" por precios "abusivos" del alquiler y puedan regular las rentas.

Para la elaboración de este índice se han comparado más de 11 millones de arrendamientos y se han agregado datos referidos a rentas, metros cuadrados y supeficie en todos los territorios. Se trata, según el Gobierno, de una "herramienta para conocer la evolución del mercado del alquiler".

Según el acuerdo de coalición entre el PSOE y Unidas Podemos, el índice estatal vendría a complementar los índices de precios que existen en algunas comunidades. A partir de ellos, es como un ayuntamiento podría determinar que una zona de su ciudad registra incrementos "abusivos" de los alquileres y, si lo desea, "regularlo".

"Se habilitará a las comunidades autónomas y/o ayuntamientos para que a partir del Sistema Estatal de Índices de Referencia de Precios del Alquiler de Vivienda que está desarrollando el Ministerio de Fomento [ahora llamado de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana] puedan establecer su índice de precios de acuerdo a una metodología objetiva y sujeto a revisión periódica", indica el acuerdo de coalición en alusión al índice que se está previsto que se apruebe este martes.

El acuerdo añade "los ayuntamientos que así lo consideren podrán declarar de forma objetiva y fundamentada en criterios técnicos, con carácter temporal y excepcionalmente, una zona urbana de mercado tensionado cuando se haya producido un incremento abusivo y sostenido de las rentas de alquiler de vivienda habitual, que obstaculice a sus habitantes el acceso y el disfrute de una vivienda a un precio razonable".

Las ayudas extraordinarias del alquiler por el Covid-19 se podrán solicitar desde el próximo 8 de Julio

La orden de convocatoria nde las ayudas extraordinarias al alquiler de vivienda habitual se publicarán en un BOJA.

Se podran solicitar desde el próximo miércoles 8 de Julio  ,solicitud la será telemática y por eso hay un plazo desde su publicación hasta el día 8 de julio, para que los solicitantes puedan familiarizarse con la documentación, descargarse el certificado digital y preparar la solicitud telemática con tiempo. 

Esta ayuda se podrá solicitar con carácter retroactivo desde el 1 de abril y durante un periodo de seis meses, hasta el 30 de septiembre, según consta en la Orden Ministerial.

Estas ayudas fueron aprobadas en la Orden Ministerial 336/2020 de 9 de abril por la que se incorpora, sustituye y modifican programas de ayuda del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 en cumplimiento del Real Decreto 11/2020 de 31 de marzo por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al Covid-19. El desarrollo y gestión de estas ayudas es competencia de las comunidades autónomas.

Los solicitantes deberán cumplir una serie de requisitos, como encontrarse en el paro, afectado por un Expediente de Regulación Temporal de Empleo (ERTE) o ser autónomo con una disminución de los ingresos del 30%. Además, deben estar empadronados en la vivienda de alquiler desde hace al menos seis meses y no disponer de vivienda en propiedad. Con carácter general sus ingresos deben ser menores de tres veces IPREM (1.613 euros al mes) en el mes anterior a la solicitud y el pago de la renta del alquiler más los suministros básicos (luz, agua, electricidad, gas, comunidad) tiene que ser superior al 35% de los ingresos de la unidad familiar.

Otras ayudas al alquiler

Además, en los próximos días, se aprobarán las bases reguladoras de la nueva convocatoria de ayudas a las víctimas de violencia de género, a personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables, cuya convocatoria saldrá a lo largo del mes de julio.

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